聚焦3·15 二手房交易陷阱存在于细节中
聚焦3·15

据广州市国土房管局的统计数据显示，2007、2008年，广州二手房成交量和交易登记面积几乎占据住房交易半壁江山，其中经中介促成的交易占90%以上。但二手房交易时间比较长，其中的变数很多，每一天都有可能影响最后成交。在搜集到的案例中，不乏业主反悔、在签订《房屋买卖合同》之后将房子抵押等行为，更有中介经纪人、按揭业务员为私利而做一些损害买卖双方的行为。为避免签约之后到过户期间再度生变，最好的办法就是穷尽一切可能，事无巨细写入合同附件中。

案例A

交易前需查册

李先生看中了放盘于某中介公司的一处物业，经过协商与卖方、中介公司签订了三方《房屋买卖合同》，支付了2万元定金，并支付了中介服务费。后李先生向房地产主管部门了解到该物业已被法院查封，不能交易。李先生很愤怒，认为中介公司在向其介绍物业时没有将该房屋的权属情况告诉他，未履行中介义务。于是，李先生向广州市房地产中介服务管理所投诉该中介公司的违规行为，要求该中介公司退回所收中介服务费和订金。

经广州市房地产中介服务管理所处理，卖方和中介公司将订金和中介服务费退回给李先生。因该中介公司涉嫌从事违规中介行为，被房地产主管部门依法立案查处。

提醒：购买住房时，消费者最好主动到市房地产主管部门了解购房程序、所购买物业的权属情况，有效地保障自身权益。

点评

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，本案中涉及法律明确规定不得转让的被查封物业，因此买卖双方及中介公司所签订的《房屋买卖合同》属无效合同。在交易过程中，中介公司未查明或者有意隐瞒了物业的权属情况，属违法行为，应当受到处罚。

案例B

口头承诺要写进合同

卖方陈先生委托某中介公司出售物业，经中介公司介绍，陈先生与买方李先生、中介公司签订了三方买卖合同，合同中只约定了付款方式为转按揭，首期款在银行出具同意贷款通知书后由买方支付给卖方，由于转按揭时间较长，因此合同中未明确约定办妥交易过户时间。在签约过程中，中介公司的经纪人口头告知买卖双方当事人银行出同意贷款通知书一般需要15天，卖方在30日内应该能够收到首期款，买卖双方当事人表示没问题。

但由于买方申请的是公积金贷款，根据银行规定要2个月左右才能拿到同意贷款通知书。卖方不同意，要求尽快收到首期款，并以买方不按口头约定支付首期款为由，拒绝协助买方办理有关公积金贷款手续。

提醒：签约前一定要交代清楚交易过户时间、交楼时间、付款方式和时间等基本条款，其中付款时间最好写明过户当天；口头承诺一定要在合同中注明。

点评

本案中，卖方以买方不按口头约定支付首期款为由，拒绝协助买方办理有关公积金贷款手续属违约行为。

根据买卖双方和中介公司签署的买卖合同约定，首期款是在银行出具同意贷款通知书后由买方支付给卖方的，中介30天内收到首期款的口头承诺没有法律效力。

案例C

共有物业产权未约定归属无法交易

李某看中了一处物业，协商后与卖方张某及中介公司签订了三方《房屋买卖合同》，李某交付了1万元定金给卖方，并支付4000元中介服务费给中介。

在办理交易过户手续时，李某发现卖方张某刚离婚，其出售的房产是未离婚前与妻子共有的财产，而在离婚时并未明确该房产由谁处置，导致交易手续无法办理。

中介公司解释说房产的所有资料均由卖方张某提供，他们对卖方提供的资料进行了审核和查证。此外，三方签署的买卖合同中约定：卖方保证对上述物业享有完整所有权并拥有全部的收益、处分权及提供的物业资料及相关情况属真实、合法。如存在隐瞒该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方双倍返还定金。现无法办理交易过户手续，责任应由卖方张某负责。中介公司认为已尽职责，有权收取中介服务费。

提醒：根据《中华人民共和国婚姻法》第三十九条：离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。夫妻共有财产转让时必须有双方签名才能交易。

点评

本案中涉案物业属未离婚前夫妻共有的财产，卖方张某在离婚时没有与妻子明确约定房屋归属，张某不具备对该房屋的处分权。

而张某在与买方李某、中介公司签署买卖合同时，并未如实告知物业系自己离婚前取得，隐瞒了重要的房屋情况。因此，无法办理交易过户手续的责任应由卖方承担。卖方应双倍返还定金，且买方支付的中介费可通过法律手段向卖方追回。

案例D

楼款直接交割风险大

李先生经某中介公司介绍看中一处物业，与卖方陈先生、中介公司协商合同条款，在谈到付款方式时，卖方陈先生表示太麻烦，要求直接收取楼款。李先生买房心切，同意了卖方的要求。

三天后，卖方陈先生打电话给李先生，要求他交首期房款，李先生表示要交易递件当日再交，卖方表示自己等钱用希望李先生能尽快给，李先生觉得反正迟早都要给就同意了卖方的要求。第二天，买卖双方当事人自行交割了首期房款36万元。

约定的交易递件前一天，李先生接到中介公司的电话，被告知由于卖方物业被查封无法办理递件手续，而查封时间正是李先生将36万元交给卖方的前一天；李先生为卖方隐瞒物业被查封的情况恶意欺骗自己感到很愤怒。

提醒：购买房屋涉及的款项数额较大，买卖当事人自行交接房款是具有一定的风险的。2008年1月份起，广州市正式推行存量房（二手房）交易资金托管，能够有效保障房屋交易资金安全。

点评

本案中，卖方在明知自己的物业被查封无法办理递件手续的情况下，不但不告知买方和中介公司，反而利用时间差向李先生索取并最终拿到了36万元。卖方的行为有故意欺骗的嫌疑，买方可通过法律途径追究其责任，但自身的损失已经造成，能否成功追付回自己的钱及损失还需要一段时间。

案例E

违背委托人意愿，报低成交价

李先生通过某中介公司购买了一套房产，成交价为45万元，按揭付款。合同签订后，李先生委托某按揭公司办理按揭业务和交易过户手续，并向按揭公司支付了有关按揭费用。

后来李先生到中介公司领取《房地产权证》及交易过户有关发票时，发现按揭公司在代办交易过户手续时擅自将该物业成交价格报为30万元。李先生认为按揭公司的做法损害了自己的权益，于是向广州市房地产中介服务管理所投诉了中介公司及按揭公司。中介公司称手续是委托按揭公司办理的，他们对此并不知情。而按揭公司则称该成交价格是业主告知的，责任应由业主负责。

提醒：

中介公司、按揭公司及买卖当事人在房屋交易过程中，切勿报低成交价，以身试法。中介公司不要为了迎合客户的需要或牟取不正当利益而做出违反国家法律法规的行为，否则不但会损害公司，而且会受到主管部门的严厉处罚。

点评

报低成交价明显违反了国家有关税收征收的法律法规，是违法行为。按揭公司及中介公司作为专业性公司，应引导买卖双方依法交易。如买卖当事人不肯听劝的话，中介公司应拒绝为其提供相关服务。

监管者态度

今年将推进二手房网上签约、盘源上网、资金托管

从2002年率先由人大制订了中介服务管理条例，并成立专门的行政主管部门，广州的中介行业监管在全国的各大中城市中，一直走在前列，也是广州中介行业规范程度高，市场相对比较稳定的重要原因。

不过对于一个新兴的行业，政府在制度建设、规范操作，以及提高市场透明度、消除信息不对称等方面，仍有较大的空间。广州市中介所所长史小明在接受记者采访时提到，今年的工作计划包括推进网上签约、盘源上网、资金托管和进一步掌握中介公司日常业务量等方面，届时有望解决这类问题。